違建被限制交易的房屋，如何認定合同效力?（法律顧問律師）

　　本文是廣州企業法律顧問律師團隊整理的房屋買賣合同糾紛案例。房屋買賣中，處處存在法律風險，你要多學習一些房產知識沒有錯。

　　合同雙方達成房屋購買協議，但是，該房屋系未經房屋行政主管部門審批而重建，故該房屋被認定為違法建筑并被限制交易。此時，如何認定該房屋買賣合同的效力?合同能否繼續履行?是否存在違約責任問題?

　　案例：

　　丁某與石某達成房屋購買協議，該協議約定石某將將上海市長寧區龍溪路1*號8*幢房屋出賣給石某，價款人民幣5600萬元。雙方應于2008年11月8日前至房地產交易中心辦理過戶，否則被告應按原告已付房款的日萬分之五支付違約金至實際過戶交房之日。

　　上述合同簽訂后，原告依約向被告支付首期房款2100萬元，第二期房款3500萬元于雙方辦理過戶后支付。但因涉訟房屋系違法建筑，房地產交易中心不予辦理過戶登記。

　　原告丁某認為雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效;被告應當拆除違法建筑，恢復原狀并辦理過戶;被告因為自己的原因未能辦理過戶登記，應當承擔違約責任。

　　被告石某辯稱其購買房屋時并不知道該房屋系違建，自己對違建事實并不知情;該房屋系違建建筑，故房屋買賣合同自然應當歸屬無效，不存在合同履行以及合同違約的問題。

　　廣州房產律師團隊認為，本案的爭議焦點有三：

      1.房屋買賣合同是否有效;

      2.買賣合同能否繼續履行;

      3.是否存在違約責任。

　　廣州房產律師意見

　　原、被告簽訂買賣合同時，雖然房屋現狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石某未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現狀與登記信息不符的事實如實告知原告丁某。因此，原告對于本案糾紛的發生無過錯，應屬善意信賴不動產登記信息的合同當事人。

　　雖然涉訟房屋被行政機關限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據我國《民法典》物權編規定的區分原則，轉讓不動產的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理過戶登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認其買賣合同的有效性，因此該房屋買賣合同有效。

　　關于涉訟買賣合同能否繼續履行的問題。雖然行政機關對涉訟房屋的權利轉移作出限制，但物權未滅失，不能就此認定買賣合同法律上或事實上履行不能。被告應于原告恢復原狀、通過行政機關審查認可并撤銷交易限制后再協助原告辦理產權手續，被告也需要承擔因為遲延交付的違約責任。

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